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提及存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)困境，“硬件老、業(yè)態(tài)單一、招商困難” 成為行業(yè)的高頻詞。然而，在劉雪萌眼中，這些只是表象，真正的核心問(wèn)題在于“運(yùn)營(yíng)能力的脫節(jié)”。

基于多年實(shí)踐，劉雪萌敏銳捕捉到行業(yè)容易陷入的三大誤區(qū)，直指其對(duì)資產(chǎn)價(jià)值釋放的制約。其一，是“重改造、輕運(yùn)營(yíng)”。業(yè)主斥資改造，卻缺乏長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)規(guī)劃，導(dǎo)致改造和運(yùn)營(yíng)脫節(jié)，錢(qián)投了、樓改了，卻沒(méi)有好效果；其二，是“同質(zhì)化跟風(fēng)”。盲目復(fù)制案例，卻不理解背后的運(yùn)營(yíng)邏輯，只抄形式?jīng)]有內(nèi)容，又沒(méi)有持續(xù)產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入賦能項(xiàng)目，導(dǎo)致項(xiàng)目熱度難以持續(xù)。其三，是短視思維，過(guò)度追求出租率，沒(méi)有長(zhǎng)期主義視角，難以增加客戶(hù)黏性。

這些誤區(qū)造成了行業(yè)的運(yùn)營(yíng)困局，但市場(chǎng)的生命力卻恰恰在于困境中催生變革?；煦缰?，“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”新模式應(yīng)運(yùn)而生，供求關(guān)系明顯：一方是資產(chǎn)持有方，由于轉(zhuǎn)型壓力或其他原因具有改造意愿，但對(duì)于新興市場(chǎng)所需的運(yùn)營(yíng)能力不足，需要專(zhuān)業(yè)支援；另一方是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方，擁有成熟的品牌體系、產(chǎn)業(yè)資源和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力，為合作提供了可能。雙方各取所長(zhǎng)，形成了“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”的合作模式，并逐步總結(jié)出了一套盤(pán)活存量資產(chǎn)、釋放資產(chǎn)價(jià)值的有效方法。

然而，在落地過(guò)程中，由于部分資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)模式有差異，在營(yíng)收上仍嚴(yán)重依賴(lài)租金，甚至需要地產(chǎn)等其他業(yè)務(wù)收入反哺，其宣稱(chēng)的獨(dú)立盈利能力未被證實(shí)；同時(shí)，因無(wú)法實(shí)現(xiàn)空間價(jià)值提升而導(dǎo)致合作破裂的案例也時(shí)有發(fā)生。預(yù)期與結(jié)果的巨大落差，讓“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”模式頻頻受到行業(yè)質(zhì)疑。

面對(duì)“園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是偽命題”的行業(yè)質(zhì)疑，劉雪萌明確表態(tài)：“輕資產(chǎn)絕非偽命題，這些問(wèn)題是輕資產(chǎn)模式發(fā)展當(dāng)中的階段性問(wèn)題，而非模式本身問(wèn)題。”在他看來(lái)，輕資產(chǎn)模式的“遇冷”，根源在于三個(gè)層面：

一是部分運(yùn)營(yíng)商能力不足，后勁缺乏。部分企業(yè)僅僅輸出標(biāo)準(zhǔn)化體系，缺乏服務(wù)優(yōu)化與核心壁壘構(gòu)建，不能為合作業(yè)主帶來(lái)資產(chǎn)增值，出現(xiàn)“由輕轉(zhuǎn)重”，部分輕資產(chǎn)品牌也就此淹沒(méi)在行業(yè)中。二是行業(yè)仍處于成長(zhǎng)期，缺少成熟的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)品牌。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理水平比發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)起步晚，精細(xì)化管理不足，而這也正是蜜蜂公司等企業(yè)的機(jī)遇所在；三是運(yùn)營(yíng)商的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力差。

“輕與重是相對(duì)的，是不同公司在不同階段的戰(zhàn)略選擇，沒(méi)有絕對(duì)正確的路徑，如香格里拉仍有大量自持物業(yè)。目前就蜜蜂公司而言，我們旗下品牌BEEPLUS借鑒酒店行業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯，以‘做產(chǎn)業(yè)辦公界的萬(wàn)豪’為目標(biāo)，通過(guò)品牌力、會(huì)員體系、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)改造能力幾個(gè)維度，構(gòu)建出一套從策劃定位、資產(chǎn)改造、籌開(kāi)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)期招商到產(chǎn)業(yè)賦能的全周期服務(wù)體系，并通過(guò)與業(yè)主利益綁定的合作模式，已在多個(gè)項(xiàng)目案例中獲得了很好的成果。”對(duì)于中國(guó)未來(lái)市場(chǎng)，劉雪萌抱有積極態(tài)度，認(rèn)為未來(lái)市場(chǎng)當(dāng)中會(huì)看到非常多優(yōu)秀的輕資產(chǎn)空間運(yùn)營(yíng)商品牌，呈現(xiàn)出“百花齊放”的狀態(tài)。蜜蜂公司也正朝著這一方向堅(jiān)定前行。

劉雪萌回憶起早期在說(shuō)服資產(chǎn)持有方進(jìn)行合作時(shí)所面臨的壓力，表示蜜蜂公司當(dāng)時(shí)是第一個(gè)吃螃蟹的人。早期行業(yè)主流模式還是二房東模式，資產(chǎn)持有方更習(xí)慣“固定租金”的簡(jiǎn)單合作。怎么說(shuō)服他們接受全新模式是一大挑戰(zhàn)。

“BEEPLUS通過(guò)在深圳的成功案例，逐步建立信任，也不斷地給到持有方一些信心。”目前，珠海、南通已有業(yè)主連續(xù)合作 3-4 個(gè)項(xiàng)目；小紅書(shū)、嗶哩嗶哩等客戶(hù)端的諸多優(yōu)質(zhì)客戶(hù)積累，也成為BEEPLUS一步品牌化、連鎖化的重要抓手。

面對(duì)這些問(wèn)題，蜜蜂公司的破局之道聚焦于兩大核心要素：一是持續(xù)的運(yùn)營(yíng)思維，必須貫穿資產(chǎn)盤(pán)活全周期。“很多運(yùn)營(yíng)方有改造熱情，也愿意投入，但是沒(méi)有深刻理解后續(xù)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的需求，導(dǎo)致效果不佳，客戶(hù)也不買(mǎi)單。”二是產(chǎn)業(yè)賦能，需通過(guò)精準(zhǔn)資源導(dǎo)入避免資產(chǎn)“空有形式”。劉雪萌強(qiáng)調(diào)，BEEPLUS這個(gè)品牌憑借全鏈條服務(wù)能力，把客戶(hù)需求融入產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以運(yùn)營(yíng)思維盤(pán)活全過(guò)程，交付的產(chǎn)品才能符合客戶(hù)需求。這是存量資產(chǎn)價(jià)值提升的關(guān)鍵。

蜜蜂公司認(rèn)為“中國(guó)不缺園區(qū)，缺高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)”。那么，高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)該以何為“標(biāo)尺”？劉雪萌認(rèn)為，真正的高品質(zhì)園區(qū)需滿(mǎn)足五大標(biāo)準(zhǔn)：一是產(chǎn)品要?jiǎng)討B(tài)適配。產(chǎn)品不是一成不變的，每一輪迭代升級(jí)都要緊扣客戶(hù)需求；二是辦公與生活場(chǎng)景深度融合。讓客戶(hù)在園區(qū)載體中提升工作效率與舒適感；三是產(chǎn)業(yè)精準(zhǔn)定位與強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力。好的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，需要形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)；四是數(shù)字化管理與運(yùn)營(yíng)體系。傳統(tǒng)物業(yè)管理已經(jīng)很難滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。五是統(tǒng)一的品牌與標(biāo)準(zhǔn)管理。

針對(duì)以上五大標(biāo)準(zhǔn)，BEEPLUS推出系統(tǒng)化的產(chǎn)品響應(yīng)市場(chǎng)所需：旗下的X研究院，至今已研發(fā)出午休倉(cāng)、電話亭、社交大堂等近 40 種 “X設(shè)計(jì)”，都是源于對(duì)客戶(hù)需求的深度洞察；以“Bring Life into Work”為理念打造“第三空間”，讓辦公8小時(shí)和生活8小時(shí)深度融合；例如在南通BEEPLUS紫瑯硅谷打造集成電路特色樓宇，鏈接大灣區(qū)資源，在招商階段便簽約十多家相關(guān)企業(yè)，形成上下游協(xié)同生態(tài)。

自主研發(fā)HERO系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)辦公業(yè)態(tài)硬件與軟件無(wú)縫連接，解決功能與業(yè)務(wù)脫節(jié)問(wèn)題。南通能達(dá)BEEPLUS創(chuàng)智天地，是產(chǎn)業(yè)社區(qū)產(chǎn)品線，從辦公空間到企業(yè)家俱樂(lè)部、飯?zhí)?、公寓等等，都是BEEPLUS自有品牌運(yùn)營(yíng)。通過(guò)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，園區(qū)各個(gè)業(yè)態(tài)的布局，打通了會(huì)員體系，真正做到為同一個(gè)群體去實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的、多元化的這種服務(wù)。

當(dāng)被問(wèn)及蜜蜂公司是否已邁入高品質(zhì)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商TOP3行列時(shí)，劉雪萌回應(yīng)道：“我們不愿用‘一百分’或行業(yè)排名來(lái)限定自身發(fā)展邊界，而是立志成為中國(guó)最具創(chuàng)新精神的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)商。未來(lái)，我們將持續(xù)深耕創(chuàng)新、精進(jìn)服務(wù)，聚焦客戶(hù)需求打造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與生態(tài)，讓市場(chǎng)和客戶(hù)來(lái)檢驗(yàn)我們的成長(zhǎng)與價(jià)值。”

2025年，蜜蜂公司迎來(lái)成立十周年。回望十年發(fā)展路，其從單一產(chǎn)品邁向全業(yè)態(tài)覆蓋，從傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)升級(jí)為智慧服務(wù)；始終堅(jiān)守著以客戶(hù)為中心的初心，保持著敢為人先的創(chuàng)新精神。這份變與不變、創(chuàng)新與堅(jiān)守的平衡，不僅為企業(yè)自身積累了深厚的底蘊(yùn)，更為行業(yè)留下了深刻的精神弧光。

未來(lái)，蜜蜂公司已有清晰規(guī)劃。劉雪萌表示，“支持我們做好第一個(gè)十年和未來(lái)的，是我們的創(chuàng)新能力。在這個(gè)賽道上，我們?nèi)匀淮笥锌蔀椤?/strong>”隨著輕資產(chǎn)案例積累，品牌背書(shū)增強(qiáng)，合作日益順暢。如今，越來(lái)越多業(yè)主主動(dòng)選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)合作模式，認(rèn)同“共贏”價(jià)值。接下來(lái)，BEEPLUS品牌將重點(diǎn)圍繞“城市深耕戰(zhàn)略”，通過(guò)跨區(qū)域協(xié)同加速全國(guó)布局，同時(shí)持續(xù)提升核心能力，為業(yè)主提供更加全方位的資產(chǎn)管理解決方案。